中介跨界,贝壳“安家”

才疏学浅

日前,西安一场土地竞拍引发市场关注。

7月30日,西安市未央区挂牌成交2宗共14.475亩商住用地,分别位于永兴路以东、纬二十七街南北两侧,成交总价款1.338亿元,均由西安嘉家致和置业有限公司摘得。

天眼查显示,西安嘉家致和置业有限公司成立于2024年1月,为贝壳旗下贝好家(西安)置业发展有限公司的子公司。

贝壳是作为国内最大的中介平台,上半年参与了北京、广州等城市土拍,均未能如愿拍下。此次在西安拿地成功,意味着贝壳正式入局房地产开发,通过大数据分析,探索“以人定房、以房定地、以房定钱”的新模式,或将搅动整个房地产行业格局。

1.3亿元西安拿地

据公开信息,贝壳竞得的两宗商住用地编号分别是WY10-9-177-1和WY10-9-177-2,地块出让约定中明确,不接受联合竞买。

其中,WY10-9-177-1宗地位于未央区永兴路以东、纬二十七路以北,地块净用地面积5亩,容积率1.5,绿化率35%,建筑密度20%,地上建面5000平方米,建筑高度54米,起始价为3600万元。

WY10-9-177-2宗地位于未央区永兴路以东、纬二十七路以南,地块净用地面积9.475亩,容积率2.8,绿化率35%,建筑密度20%,地上建面17685平方米,建筑高度80米,起始价9780万。

来源:西安市公共资源交易中心

两宗地块均位于西安市北二环核心区域,临近大明宫国家遗址公园,与西安火车站相距不到5公里。项目周围多为住宅区,主要配套设施有锦宏医院、正泰医院、汉城湖公园、西安市第七十五中学等。

这也是贝壳首次在土拍市场拿地成功。

今年3月,北京市顺义区空港地块吸引36家房企摇号,其中便包括贝好家(北京)置业有限公司;6月广州土拍中,贝好家也参与了荔湾鹤洞路一地块的竞拍,但均未成功摘得。

可以发现,贝壳参与土拍基本上选择的都是热门城市。

针对拿地事宜,贝壳方负责人告诉《每日经济新闻》记者,西安“纬二十七街”项目是贝好家在“1+2”模式下的一个多方合作项目,根据合作方需求,贝好家提供基于大数据支撑的C2M产品定位方案,以及资金、营销服务,并非自主开发项目。

在易居研究院研究总监严跃进看来,贝壳拿地具有一定的前瞻性,虽然不一定要转型做开发业务,但是可以通过此类具体项目操作,增强对于新房市场的理解,在行业层面具有非常好的导向,也有助于后续平台多元化业务的发展。

联合绿城开发

一位贝壳相关人士向记者透露,西安“纬二十七街”项目将由贝好家和绿城管理联合开发。绿城管理负责项目代建以及输出品牌力,贝好家提供数据驱动力。

具体来看,绿城管理是国内代建领域的头部企业。2023年,绿城管理新拓代建项目合约总建筑面积3528万平方米,连续8年市占率超20%。2024年1-6月,绿城管理以1746万平方米新签约规模位列第一。

同时,绿城也是最早在西安开展代建业务的房企,在西安代建的项目已经遍布港务、�哄薄⒕�开等区域,并且市场反馈也比较不错。

根据中指研究院监测显示,西安TOP10房企2024年上半年实现总销售额568亿元,实现销售面积368.4万�O。绿城中国以112亿、54.9万�O的总业绩,夺得销售额、销售面积榜双料榜首,成为西安业绩唯一半年过百亿的房企。

贝好家则是贝壳第四条事业线。

2023年7月,贝壳董事长兼首席执行官彭永东发布公开信《翻越第二座山,吹响集结号》,宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整。贝好家事业线作为新设的一翼,其宗旨是基于客户思维,共筑好产品、好服务,推动房屋供给侧升级。

图片来源:《公开信》部分截图

上述相关人士告诉每经记者,“其实就是通过大数据知道市场需求去建房子,自己下场拿地、运营和销售,算半定制。贝壳在中介行业深耕多年,积累了海量的客户资源,并且十分了解客户对住房产品的需求。”

贝壳年报显示,截至2023年底,贝壳门店数量达43817家,活跃门店数量为42021家。经纪人数量达427656名,活跃经纪人数量为397135名。

图片来源:贝壳年报截图

而贝壳的数据中心,则汇集了全国各地的城市规划图、地段热力图、户型分布图,以及无数家庭的房产消费轨迹,这种数据积累的深度和广度,是一般开发商难以企及的。

西安拿地“热”

贝壳在土拍市场的亮相,一举将楼市关注度再度拉回西安。

中指研究院数据显示,国央企资金实力强,一直在西安土地市场上比较活跃,对于优势地区的优质地块,国央企投资积极性较高,竞争也更加激烈。但西安土拍分化加剧,对于性价比不高的地块,任何房企拿地也保持较为保持审慎的态势。

民企开发商的拿地积极性普遍偏低,上半年国央企占据绝对主力,尤其是中铁建房地产、中海地产、中铁一局等“中字头”基建系房企发展异常迅猛,在拿地面积TOP10房企中占据5席。

本土建筑企业、地方国企也逐渐崭露头角。拿地面积TOP10房企中,陕西建工以83.4万�O的拿地面积位列第一。西安城投、陕鼓集团等地方国企分别以47.4万�O、19.5万�O的拿地面积位列第三和第十。

图片来源:中指研究院

从整体土地市场来看,2024年上半年,西安成为全国为数不多各大房企重仓城市,成交总量规划建面稳居全国第二。根据中指研究院《2024中国地级以上城市房地产开发投资吸引力》显示,西安已经超过中部城市武汉,成为全国第九大房地产投资热点城市。

上述土地投资价值背景下,贝壳选择西安也不足为奇。同时,作为行业新入局者开发的全新产品体系,贝好家仍处于前期探索阶段,重点关注中国主要一二线城市的合作机会,在热门城市也能保证高吸引力和强竞争力。

至于贝壳是否能够搅动整个房地产行业的格局,上述人士分析称,目前这类“以人定房、以房定地”的定制化模式还是非常稀缺的,很少有开发商做,主要是成本包不住。但是贝壳的管理和营销成本更低,更知道客户想要什么,所以对于其他开发商来讲还是有一定冲击的。

每日经济新闻

(责任编辑:王治强 HF013)